L’année 2023, pourtant bien ancrée dans une période inflationniste, se termine par la stagnation surprenante des taux immobiliers. Cette décélération semble apporter une éclaircie pour l’octroi des prêts immobiliers. Explications !

Fin de la hausse des taux de crédit au mois de décembre

Après 2 années consécutives de remontée des taux de crédits immobiliers, les nouvelles grilles proposées par les banques dégagent une tendance positive d’uniformisation. Le durcissement des conditions monétaires de la zone euro, le conflit ukrainien et la reprise de l’inflation ayant été les marqueurs principaux de cette remontée galopante.

 

D’après l’Insee, la moyenne des taux de crédit approche désormais les 4 %.  Le recul du taux sur les grilles avant négociation tombe même à 0.1 voire 0.15 % chez les banques mutualistes.

 

Finie la longue période où les taux remontaient à +0.2 % chaque mois ! Cela signifie qu’un ménage qui emprunte 250.000 € au mois de décembre ne devrait débourser que 20 € de plus seulement. Selon l’Observatoire Crédit Logement, les taux hors assurance s’élèvent aujourd’hui à 42 % sur 20 ans et 4.3 sur 25. Il est même possible dans certains cas de voir ces pourcentages diminuer, notamment pour les investisseurs aux revenus élevés.

Signaux optimistes pour le début de l’année 2024

Le taux d’usure, mensualisé depuis février 2023 jusqu’à la fin de l’année, semble connaître une très légère augmentation depuis le 1er novembre pour atteindre 5.91 %. Au mois de décembre, il atteint 6.11 % pour les prêts de 20 ans et plus. Cela permet ainsi aux banques de reconstituer leurs marges et l’écart est ainsi suffisant avec le TAEG pour inclure les frais en lien avec l’obtention du financement.

 

Toutefois, à partir de janvier, il repassera sous une révision trimestrielle, la mensualité ayant été mise en place exceptionnellement pour relancer la production de crédits.

 

Des signaux positifs semblent également apparaître chez la BCE avec des taux directeurs qui augmentent moins que les derniers mois. Ces éclaircissements ont une conséquence directe sur le traitement des dossiers des ménages par les banques qui est plus rapide avec 14 jours d’attente uniquement.

 

Toujours selon l’Observatoire Crédit Logement, les revenus des ménages ont tout de même augmenté de 7.2 % par rapport à la même période l’année dernière pour atteindre 4.3 %. Cela vient majoritairement du fait que les acquéreurs se sont recentrés sur les biens de plus petites surfaces sur des communes au prix du m² moins cher qu’autour des grandes métropoles.

Dans le paysage immobilier actuel, l’accès à la propriété est devenu un parcours semé d’embûches pour de nombreux particuliers. La hausse des taux d’emprunt a complexifié cette quête, poussant certains à envisager des alternatives moins coûteuses, comme l’acquisition de biens énergivores.


Cependant, une nouvelle variable entre en jeu : le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE). Jadis considéré comme un simple indicateur pour les acheteurs soucieux de l’environnement, le DPE est désormais un critère scruté avec attention par les banques lors de l’octroi de prêts immobiliers. Explications !

Vente massive des passoires thermiques

L’évolution du marché immobilier, marquée par la mise en vente croissante de biens énergivores, a entraîné des répercussions directes sur les comportements des acheteurs. Ces logements, souvent proposés à des prix plus abordables, sont devenus des alternatives crédibles pour les acheteurs qui disposent d’un budget plus restreint. La baisse des tarifs, conséquence directe des directives gouvernementales, a rendu ces biens particulièrement attractifs.


Les raisons de cette vigilance accrue sont multiples. Tout d’abord, dans un contexte où les conditions d’emprunt se sont durcies, notamment en raison de la hausse des taux d’intérêt, les banques cherchent à minimiser les risques.


Acquérir un bien gourmand en énergie peut, à terme, représenter un coût supplémentaire pour l’emprunteur, que ce soit en termes de factures énergétiques ou de travaux de rénovation nécessaires. De plus, la valeur à la revente de ces biens pourrait être affectée par leur faible performance énergétique, rendant le remboursement du prêt plus incertain pour les banques.

Des prêts octroyés selon la lettre du DPE

L’attention croissante portée au DPE par les banques s’est traduite par l’établissement de nouvelles conditions pour l’octroi de prêts immobiliers. Ces conditions, bien que variées selon les établissements, ont pour objectif commun de sécuriser les investissements et de garantir la solvabilité des emprunteurs face aux défis posés par les biens énergivores.


Premièrement, pour les biens affichant un DPE de catégorie F ou G, certaines banques exigent désormais un apport supplémentaire, parfois jusqu’à 10% du montant total du prêt. Cette mesure vise à couvrir les risques associés à ces biens, notamment les coûts potentiels de rénovation et les dépenses énergétiques élevées.


De plus, d’autres banques conditionnent l’octroi du prêt à la mise en place d’une enveloppe dédiée aux travaux de rénovation. Dans certains cas, un prêt travaux peut même être intégré au financement global, augmentant ainsi la charge d’endettement de l’emprunteur.


Les banques s’appuient sur les économies potentielles réalisables en optant pour un logement performant. Par exemple, la différence de consommation énergétique entre un bien classé A et un bien classé E peut être significative, permettant une économie annuelle pouvant atteindre 1.600 euros.

De nouveaux bonus pour l’achat de biens performants

Alors que les « passoires thermiques » sont de plus en plus sous le feu des projecteurs, les logements énergétiquement performants commencent à jouir d’une attention particulière, tant de la part des acheteurs que des banques.

La qualité énergétique des biens n’est plus simplement un critère de confort ou d’économie pour les futurs propriétaires. Elle est désormais considérée par les banques comme un élément déterminant, au même titre que les revenus de l’emprunteur ou sa situation professionnelle.


En effet, un logement performant présente plusieurs avantages : il garantit une meilleure liquidité du bien, assure un prix de revente futur plus élevé et réduit les dépenses contraintes du ménage. Tous ces éléments sont cruciaux dans l’évaluation du risque effectuée par les banques lors de la décision d’octroi d’un prêt.

Face à ces constats, de nombreuses banques ont commencé à proposer des incitations pour encourager l’achat de biens performants. Ces « bonus » peuvent prendre différentes formes :

  • Réduction des taux d’intérêt : Certains établissements offrent des taux préférentiels pour les acheteurs optant pour des logements bien classés en termes de DPE.
  • Lignes de crédit supplémentaires à taux bonifiés : Pour encourager les rénovations énergétiques, des prêts complémentaires peuvent être proposés à des taux avantageux.
  • Conditions d’emprunt assouplies : Les acheteurs s’orientant vers des logements moins performants, mais s’engageant à réaliser des travaux de rénovation, peuvent bénéficier de conditions d’emprunt plus flexibles.

Un exemple concret de ces avantages est donné par VousFinancer, qui cite le cas d’un client souhaitant acquérir un bien classé A, B ou C. Ce dernier pourrait bénéficier d’une enveloppe complémentaire de 50.000 euros à 0% d’intérêt, dans la limite de 10% du montant total du prêt.

Crypto-monnaies, blockchain et NFT : dangers ou opportunités pour les investisseurs ?

BtoB Crédit Finance Immobilier

Bitcoin, Ethereum, Solana… Si ces noms ne vous sont pas inconnus, c’est très certainement parce que vous avez déjà eu affaire au concept de crypto-monnaie, que l’AMF définit comme suit : « des actifs numériques virtuels qui reposent sur la technologie de la blockchain à travers un registre décentralisé et un protocole informatique crypté. »

Rappel – Qu’est ce que la crypto-monnaie ?

La crypto-monnaie est indissociable de la blockchain, une révolution technologique qui permet de partager des données de manière totalement sécurisée et anonyme. Lorsqu’on applique cette technologie aux transactions monétaires, elle permet de supprimer les intermédiaires puisque la monnaie n’est plus gérée par des états ou des banques, mais régulée par ladite blockchain.

Comment

On compare souvent la blockchain à un registre qui recense l’ensemble des transactions effectuées et qui les rend publiquement disponibles. Chaque utilisateur a ainsi accès à ce registre et peut prendre connaissance des interactions effectuées, sans pour autant savoir qui a procédé aux transactions puisque ces données sont cryptées. Le système est fait de manière à ce qu’aucune fausse opération ne puisse être réalisée : la blockchain peut par exemple certifier qu’un utilisateur est détenteur de Bitcoins – et valider l’opération – puisqu’il est possible de consulter l’ensemble des transactions de Bitcoins réalisées depuis sa création.

Quel rapport avec les crypto-monnaies ?

Chaque crypto-monnaie possède ainsi sa propre blockchain, c’est-à-dire son propre registre décentralisé. Pour matérialiser cette monnaie et donc pouvoir effectuer des transactions sur la blockchain, on utilise des tokens ou des jetons. Ces derniers peuvent être fongibles ou non-fongibles, c’est-à-dire interchangeables ou non-interchangeables : dans le deuxième cas, on parlera alors de non-fongible tokens ou NFT.

Quelle différence entre fongible et non-fongible ?

Un billet de 10 euros ou un kilo de pommes de terre sont fongibles puisqu’ils peuvent être remplacés, échangés par un autre billet de 10 euros ou un autre kilo de pommes de terre qui sont de même valeur. Une œuvre d’art ou un ticket de concert sont en revanche non-fongibles, puisqu’ils sont uniques et ne peuvent pas être remplacés ou divisés. On dit alors que les NFT, ou jetons non-fongibles, servent de certificats d’authenticité numériques puisqu’ils permettent à leurs détenteurs de justifier de la propriété d’un bien non-fongible.

Crypto-monnaie & NFT : quels usages et opportunités à saisir ?

Si on entend autant parler des crypto-monnaies et de ces fameux NFT, c’est parce que leur champ d’application est quasi infini et qu’ils permettent de s’affranchir de bon nombre d’intermédiaires, mais aussi de bien des contraintes puisque la blockchain offre un système d’autant plus sécurisé. Voici quelques exemples des changements que pourraient engendrer l’utilisation des NFT et de la blockchain au sein de notre société.

  1. Pour les salons, concerts et autres événements sportifs : les billetteries sous forme de NFT permettent de suivre les ventes de manière plus efficace et d’éviter la vente de faux billets.
  2. Dans l’industrie du vin, le détenteur d’un NFT peut choisir de recevoir la bouteille associée à son titre de propriété directement à son domicile ou bien de venir la récupérer plus tard, après que la bouteille a vieilli au sein du domaine.
  3. Les NFT permettent de lutter contre l’exploitation des données personnelles ou l’usurpation d’identité. Puisque n’importe quel document peut être tokénisé sous forme de NFT et que le transfert de données est totalement sécurisé par la blockchain, les documents d’identité sont mieux protégés.
  4. Dans les secteurs logistiques et supply chain, les NFT offrent un gain de temps important mais garantissent surtout l’authenticité des biens et préviennent les contrefaçons par la vérification des origines.
  5. Les technologies brevetées sont protégées sur la blockchain. Toute nouvelle information sur le transfert ou l’utilisation d’un brevet est inscrite sur la blockchain, ce qui rend la mise en place des droits juridiques relatifs à la propriété d’une technologie rapide, transparente et accessible à tous.
  6. L’industrie musicale est également impactée puisque les artistes peuvent tokeniser leurs chansons et leurs albums. Les NFT donnent ainsi accès à des royalties ce qui révolutionne considérablement la manière dont est distribuée la musique.
  7. La propriété d’une parcelle dans un monde virtuel à des fins publicitaires. Certaines grandes marques comme Gucci ont déjà acheté des parcelles dans le Metaverse. La propriété d’une parcelle virtuelle permet aussi l’organisation d’événements digitaux comme des conférences ou des concerts.

Ce ne sont que quelques exemples parmi les milliers d’utilisations que promettent d’offrir ces nouvelles technologies. Aussi, si on peut vite cerner leur potentiel, nombreux sont les experts qui ont également discerné quelques failles majeures…

Crypto-monnaies & NFT : quelles sont les limites ?

Le Haut Conseil pour la stabilité financière (HCSF), institution gouvernementale rattachée au ministère de l’Économie et des Finances, a publié son rapport annuel et consacre une grande partie à ces actifs d‘un nouveau genre. En effet, plusieurs économistes mettent en lumière quelques risques majeurs et invitent à la prudence à l’égard de l’utilisation des crypto-monnaies.

Risque n°1 : la volatilité des marchés

Les crypto-monnaies telles que le Bitcoin ou l’Ethereum ne sont endossées à aucun actif réel comme le dollar par exemple. Contrairement aux stablecoins, la valeur des Bitcoins n’est définie que par le jeu de l’offre et de la demande des investisseurs, ce qui rend ces monnaies très volatiles et donc très incertaines.

Risque n°2 : l’absence d’audit et de contrôle

Si des crypto-actifs sont endossés à des actifs réels comme le stablecoin Tether, l’HCSF a des doutes sur la qualité des réserves financières de la société… Autrement dit, il n’est pas garanti de pouvoir retirer la totalité de ses Tether en euros par exemple. De plus, investir dans les crypto-monnaies demande d’avoir des connaissances accrues en matière d’économie. Si les non-experts ne sont pas toujours en mesure d’en comprendre tous les enjeux et sont parfois victimes de publicités mensongères, les mécanismes destinés à limiter les manipulations du marché et donc à les protéger restent toutefois très limités.

Risque n°3 : les risques opérationnels et techniques

Les technologies associées à la blockchain ne sont pas nécessairement mûres. Ainsi, les erreurs de codes ou de protocoles peuvent engendrer des risques de cyberattaques ou de piratages, et donc des pertes de données ou de capitaux pour les investisseurs. De plus, l’anonymat rendu possible par la blockchain peut entraîner des risques de comportements répréhensibles, comme l’utilisation de fonds illicites.

Risque n°4 : les risques environnementaux

Le traitement des données par la blockchain demande une grande puissance de calcul et implique de fortes dépenses énergétiques. Le minage, procédé qui consiste à veiller au bon fonctionnement de la blockchain en échange d’une rémunération en crypto-actifs, a notamment donné naissance à des fermes entières de minage, extrêmement gourmandes en énergie et très polluantes.

Tous ces risques, exacerbés par l’immaturité du marché et la complexité des applications, ont amené le HCSF à proposer des solutions alternatives, comme par exemple la création d’une monnaie numérique de banque centrale (MNBC), officielle et étatisée.

Sources : blockchainfrance.net – economie.gouv.fr – coinhouse.com – lefigaro.fr – HugoDécrypte (2017) Le Bitcoin, c’est quoi ? Comment en obtenir ? ! Explication – feel-mining.com – ibm.com
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Hausse du taux de l’usure : une bouffée d’oxygène de courte durée ?

BtoB Crédit

Depuis le 1er octobre, les banques sont autorisées à prêter de l’argent à un taux bien plus élevé qu’au trimestre précédent. Une bonne nouvelle pour les emprunteurs puisque le TAEG est passé de 2,60% à plus de 3%. Cependant, les taux d’intérêts pratiqués par de nombreux établissements bancaires risquent de mettre rapidement un terme à cette accalmie.

Le taux d’usure : quelques rappels

Le taux d’usure représente le taux annuel effectif global, aussi appelé « TAEG » ou « seuil de l’usure » et représente le taux maximal qu’un établissement est autorisé à prêter à un particulier. Pour le calculer, la banque doit inclure différents frais comme les frais de dossier, le coût de l’assurance obligatoire, les frais de garantie mais aussi tous les frais imposés lors de l’accord du prêt. La fixation de ce taux varie également selon le type de prêt effectué, le montant, la durée de l’emprunt et permet ainsi de protéger l’emprunteur.

Une nouvelle donne pour les emprunteurs

Effective du 1er octobre au 31 décembre 2022, cette augmentation pourrait permettre de débloquer bon nombre de personnes, notamment celles qui ont déjà vu leur demande de crédit refusée. Et pour cause, avec des hausses comprises entre 0,43 et 0,48 point comparé à juillet 2022, les emprunteurs peuvent désormais espérer obtenir un crédit immobilier à 3,05% pour un emprunt de plus de 20 ans et 3,3% pour ceux de moins de 20 ans.


Auparavant, les taux d’usure ne dépassaient pas les 2,60%, aujourd’hui cette hausse offre une fenêtre de tir intéressante pour tous ceux qui souhaitent faire un emprunt. Une bonne nouvelle pour bon nombre de Français, notamment lorsque l’on sait qu’en juillet dernier 45% des demandes de crédits ont été refusées pour dépassement du taux d’usure.


Les professionnels du secteur appellent donc tous ceux qui le peuvent à en profiter rapidement : « La décision de la Banque de France va créer un appel d’air durant quelques semaines. Nous recommandons effectivement aux emprunteurs de retenter leur chance pour essayer d’en bénéficier » conseil Pierre Chapon, cofondateur de Pretto.fr.

Une accalmie vite écourtée ?

C’est en tout cas ce que rapporte Sandrine Allonier, porte-parole du réseau de courtiers Vousfinancer.com dans un récent communiqué de presse : « Comme on pouvait s’y attendre, en octobre, dans le sillage de la remontée des taux d’usure de 0,48 point sur les durées de 20 ans et plus, les banques ont augmenté significativement leurs taux de crédit, jusqu’à 0,40 point même pour l’une d’entre elles !« . Les taux moyens accordés sont actuellement dans une phase ascendante avec 1,7% sur 15 ans (contre 0,84% en octobre 2021), 1,9% sur 20 ans (contre 0,98%) et 2,10% sur 25 ans (contre 1,14%) et ne sont pas prêt de redescendre.

Les courtiers appellent à l’action

Pour les professionnels du courtage, il faut agir vite, car bien que le taux d’usure ait augmenté, la hausse significative des taux des crédits pratiqués par les banques risque de mettre rapidement un terme au projet d’acquisition immobilière de beaucoup de Français. C’est ce que redoute d’ores et déjà Olivier Lendrevie, président de CAFPI : « Il nous semble par conséquent inévitable que les taux de crédit pratiqués par les banques poursuivent leur marche haussière, ce qui pourrait de nouveau causer des situations de refus de prêt pour dépassement du taux d’usure à horizon de quelques semaines ».

Ce qui est sûr, c’est qu’au vu du contexte actuel, les emprunteurs sont vivement encouragés à faire appel à un courtier afin d’obtenir des taux intéressants et d’acter rapidement leur dossier de financement. 

Sources : lesechos.fr – immobilier.lefigaro.fr – journaldelagence.com – economie.gouv.fr – actu.fr – lesfurets.com- linxea.com

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Qu’est-ce que la nouvelle loi sur l’assurance emprunteur ?

Crédit

C’est une bonne nouvelle pour les investisseurs immobiliers. Depuis le 1er juin 2022, la Loi Lemoine permet une résiliation de l’assurance emprunteur à tout moment. Une grande avancée en matière de droit des emprunteurs.

 

La loi fut en effet adoptée au début du mois de février 2022. L’objectif était alors de proposer un accès plus transparent au marché de l’assurance emprunteur pour les personnes qui investissent dans l’immobilier. Avant le vote de la loi, il n’était possible de changer d’assurance de prêt que lors de la première année de souscription et à date d’anniversaire chaque année.

Quels sont les changements apportés par la loi ?

L’assurance emprunteur peut désormais être résiliée à tout moment depuis le 1er juin 2022. Pour les crédits contractés avant cette échéance, cette libre résiliation sera effective à compter du 1er septembre 2022.

 

En parallèle, la durée de droit à l’oubli est réduite. Cela constitue une bonne nouvelle pour les personnes ayant contracté des maladies graves par le passé. Jusqu’ici de 10 ans, le délai pour ne plus mentionner l’existence des pathologies telles qu’un cancer ou une hépatite C dans le questionnaire médical, passe désormais à 5 ans.

 

Avec la loi Lemoine, le questionnaire de santé est supprimé sous certaines conditions. Pour cela, le plafond du crédit et des autres emprunts en cours ne doivent pas excéder 200.000 € par emprunteur. En parallèle, la fin du crédit doit être programmée avant les 60 ans de la personne qui emprunte.

 

Enfin, la législation renforce davantage l’obligation des assureurs d’informer sur le droit à résiliation. Ils devront en effet relayer une information annuelle à leurs assurés, qui fera notamment état des conditions liées à la résiliation.

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Immobilier : Racheter son crédit pour faire des économies

BtoB Crédit Immobilier

En cette période difficile de regain de l’inflation, nombreuses sont les personnes qui cherchent à faire quelques économies afin de se dégager du pouvoir d’achat. Bien que les taux d’intérêts des banques remontent, racheter son crédit pour en obtenir un nouveau peut s’avérer être une solution gagnante pour les emprunteurs. Dans quel cas est-il intéressant de faire un rachat de crédit ? Quels sont les avantages ? À quelles conditions ? Voici tout ce qu’il y a à savoir.

Lorsque l’on détient un crédit immobilier depuis 10 ans

Effectuer un rachat pour un crédit souscrit il y a 10 ans s’avère toujours intéressant malgré la hausse actuelle des taux d’intérêts. En effet, pour un crédit immobilier échelonné sur 25 ans en 2012, les taux étaient de 3,35 %. Aujourd’hui, si un emprunteur souhaite réaliser un rachat de crédit pour les 15 années restantes, le taux s’établit désormais à un peu plus d’1 %. Cette opération s’avère donc plus avantageuse que l’emprunt initial, elle permet ainsi de réaliser des économies sur le coût global du crédit immobilier et d’obtenir des mensualités réduites.

Lorsque l’on a plusieurs crédits en cours

Après avoir souscrit à différents crédits, qu’il s’agisse de crédits à la consommation, automobile ou immobilier, il est parfois difficile de s’y retrouver entre toutes ces mensualités. Faire un rachat global permet de regrouper tous les prêts en une seule échéance afin de simplifier la gestion des dépenses. Cette méthode offre également la possibilité d’augmenter sa capacité d’emprunt et d’obtenir un autre crédit où de concrétiser de nouveaux projets :

  • Acheter une voiture
  • Aider un proche
  • Réaliser des travaux
  • Financer un voyage

Par ailleurs, avec le regain actuel de l’inflation, l’aménagement de la dette est un véritable atout pour faire face à la baisse du pouvoir d’achat.

Lorsque le taux est plus avantageux

Avant d’effectuer une telle opération, il faut au préalable calculer le bénéfice que cela va vous rapporter. En effet, on estime qu’un rachat de crédit est rentable lorsque l’écart entre le taux du crédit en cours et le nouveau dépasse 1 %. Si tel est le cas, l’emprunteur aura alors 3 possibilités :

  • Garder la même mensualité avec des intérêts réduits, le crédit sera donc remboursé plus rapidement et coûtera moins cher
  • Garder son crédit sur la même durée et baisser ses mensualités afin d’alléger ses dépenses
  • Opter pour une stratégie qui combine les deux options précédentes

Rappel :

Un rachat de crédit prend du temps et nécessite de nombreuses procédures (solder le crédit en cours, changer de banque, fournir une large série de documents…). Cette opération n’est donc pas sans coûts : il faut tout d’abord s’acquitter des IRA* du crédit actuel ainsi que des frais consécutifs à la prise de la garantie financière relative au nouveau crédit et régler les frais de dossier à la banque ou au courtier en charge de l’opération. Cependant, tous ces frais peuvent être directement ajoutés au sein du nouveau crédit et n’ont donc pas besoin d’être avancés.

*indemnités de remboursement anticipé

Sources : https://www.lesfurets.com/rachat-de-credits/guide/pourquoi-faire-racheter-vos-credits-sur-15-ans%E2%80%AF#quels-sont-les-avantages-dun-rachat-de-credit-sur-180-mois%e2%80%af
https://www.lesechos.fr/patrimoine/immobilier/immobilier-faire-des-economies-en-rachetant-son-credit-1401237#xtor=RSS-2226

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Accès au crédit : enjeu majeur du gouvernement durant la présidentielle

Crédit Immobilier

Suite à une réunion du Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF), le ministre de l’Économie Bruno Le Maire a dévoilé certaines ambitions du gouvernement quant au pouvoir d’achat des ménages. Le tout, dans un contexte de campagne électorale.

Retour sur les déclarations du ministre

Le jeudi 24 mars 2022, se tenait une réunion du HCSF, à laquelle participait notamment Bruno Le Maire. À la fin de cette réunion, le ministre de l’Économie et des Finances a déclaré vouloir surveiller « au plus près », l’accès des ménages aux crédits immobiliers. Il a par la suite affirmé que la volonté du gouvernement était d’assurer aux français, un financement de leurs investissements immobiliers dans des « conditions favorables ».

 

Des voyants au vert pour le pouvoir d’achat des ménages, qui constitue un enjeu majeur du gouvernement en cette période électorale. À cette opportunité, s’ajoute un contexte déjà favorable et propice à l’investissement immobilier.

 

À noter enfin que si le contexte économique actuel, sur fond de guerre en Ukraine, peut générer quelques incertitudes, le HSCF estime que le marché du crédit immobilier y est bien préparé.

Quelles sont les conditions en vigueur ?

Depuis 2019, le HCSF tente d’encadrer davantage l’accès au crédit immobilier des ménages afin de limiter les risques de non-remboursement. Actuellement, l’autorité financière recommande aux établissements prêteurs de ne pas délivrer de crédits supérieurs à 25 ans et dont le taux d’endettement dépasserait les 35 %.

Durant ses déclarations, l’homme de confiance d’Emmanuel Macron a aussi tenu à rappeler que la conjoncture était idéale pour réaliser un investissement immobilier. Les chiffres lui donnent raison puisque pour l’heure, les taux de crédit sont toujours aussi attractifs, à 1,09 %* toutes durées confondues en moyenne, en février 2022.

Source :

  • Observatoire Crédit Logement / CSA
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L’assurance emprunteur pourra être résiliée à tout moment à partir de juin

Crédit Immobilier

C’est une nouvelle qui devrait ravir les investisseurs immobiliers : l’assurance emprunteur pourra bientôt être résiliée à tout moment à partir du mois de juin 2022.

Retour sur l’adoption de la mesure

Après un vote préalable à l’Assemblée nationale, sénateurs et députés se sont retrouvés le 3 février 2022 à l’occasion de la commission mixte paritaire. L’objectif était notamment d’étudier l’adoption d’une nouvelle proposition de loi pour un accès plus juste et transparent au marché de l’assurance emprunteur.

 

Adoptée, la mesure permet désormais de résilier une assurance emprunteur à tout moment. Elle entrera ainsi en vigueur au 1er juin 2022 pour les nouveaux contrats et au 1er septembre 2022 pour les contrats déjà existants.

 

En parallèle, l’obligation des assureurs à informer le droit à résiliation à leurs assurés est renforcé. Cette obligation se traduira par une information relayée chaque année à l’assuré, qui mentionnera également les modalités d’application de cette résiliation.

 

Jusqu’ici, il n’était possible de changer d’assurance de prêt que lors de la première année de souscription au contrat ainsi qu’à chaque date d’anniversaire du contrat.

Suppression du questionnaire médical

Autre mesure adoptée : la suppression du questionnaire médical pour certains emprunteurs. Le formulaire ne peut ainsi plus être soumis lors des prêts immobiliers de moins de 200.000 € et dont l’échéance se termine avant les 60 ans de l’emprunteur.

 

Dans les faits, le formulaire sert à évaluer le risque que l’emprunteur peut faire courir à l’organisme prêteur, notamment s’il mentionne l’existence de certaines maladies telles qu’un cancer.

Réduction du délai de droit à l’oubli de 10 à 5 ans

Le droit à l’oubli correspond au délai qui permet aux particuliers de ne plus avoir à mentionner l’existence d’une maladie lors d’un questionnaire médical. Désormais il passe de 10 à 5 ans, ce qui permettra aux patients guéris de souscrire, sans surprime, à une assurance de prêt.

 

Dans la publication de son rapport, le Sénat estime ainsi que son travail pour « mettre fin aux discriminations injustes dont sont victimes nombre d’emprunteurs immobiliers ayant été malades, ou l’étant encore, a porté ses fruits. »*

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Immobilier : Des taux d’emprunts toujours très intéressants, mais sous conditions

Crédit Immobilier

En ce début d’année, les taux de crédits immobiliers s’avèrent encore peu élevés alors que les banques deviennent de plus en plus regardantes dans leur étude des dossiers. Quant aux prix des biens, en hausse constante, ils complexifient l’accès des acquéreurs à la propriété.

La banque centrale américaine annonçait une augmentation significative des taux d’intérêts européens mais ces derniers demeurent pour le moment stables malgré une inflation croissante.
Emprunter dans le cadre d’un achat immobilier reste donc particulièrement intéressant.
La porte-parole d’un courtier national, constate même une légère baisse des barèmes depuis décembre dernier, avec en moyenne 1,25 % sur 25 ans, 1,05 % sur 20 ans et 0,93 % sur 15 ans. Elle ajoute que les meilleurs dossiers obtiennent encore des taux en dessous de 1 %.
D’autres professionnels en crédit témoignent de la même tendance. La moitié des banques ont choisi de conserver leurs taux indique l’un d’eux, avec pour janvier 2022 une moyenne de 0,88 % sur 15 ans, 1,01 % sur 20 ans et 1,19 % sur 25 ans.
Ces chiffres montrent que les banques conservent comme stratégie d’attirer les acquéreurs en quête de financements avec des taux particulièrement bas en ce début d’année.

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Un engagement plus conséquent

Accéder au crédit pour les emprunteurs ne s’avère cependant pas toujours aussi facile qu’escompté.
Le Haut Conseil de Stabilité Financière (HCSF) a en effet durci certaines conditions d’obtention de prêts immobiliers. Plusieurs organismes de courtages tels Artémis, Optimea Crédit ou encore Cafpi constatent que la durée moyenne des prêts accordés s’est accrue de 4 mois et a augmenté de 6 mois pour les primo-accédants. Cette extension vise d’une part à juguler l’augmentation des prix de l’immobilier et permet d’autre part de conserver un taux d’endettement en dessous de 35 %.

Ces professionnels du crédit indiquent également que le montant moyen des emprunts a évolué de manière significative en passant de 389 700 euros à 421 800 euros depuis novembre 2021.

En outre, la hausse constante des prix de l’immobilier rend les banques de plus en plus restrictives dans leurs critères de sélection et ces dernières refusent désormais quasiment systématiquement les dossiers sans apport. Il devient indispensable pour prétendre à un prêt de justifier d’une capacité d’épargne irréprochable et régulière et de calculer précisément l’impact du prélèvement de ses futures mensualités sur son budget.

Coût de l’immobilier

Malgré tout, les estimations pour 2022 demeurent tout de même bonnes en ce qui concerne les crédits accordés aux particuliers. En effet, la Banque Centrale européenne conserve pour le moment son cap avec une stratégie de taux très bas. La difficulté cette année viendra plutôt du coût des biens immobiliers toujours en hausse.

Que les français optent pour de l’ancien ou du neuf, les prix augmentent encore. Si le contexte politique d’élections présidentielles pourrait rebattre quelque peu les cartes du côté de cette hausse, le tournant écologique relatif aux nouvelles constructions et rénovations, déjà très prégnant, devrait quant à lui encore s’accentuer cette année. Une tendance qui s’avère coûteuse pour les particuliers comme pour les professionnels du secteur.

 

 

Source : https://www.lemonde.fr/argent/article/2022/01/13/credit-immobilier-des-taux-toujours-bas-mais-moins-accessibles_6109318_1657007.html

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Crédits immobiliers : À quoi sert l’assurance emprunteur ?

plafonnement des loyers
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Obligatoire dans le cadre d’une demande de prêt, l’assurance emprunteur et ses modalités restent pourtant largement méconnues. Une enquête menée en avril 2021 par UFC-Que choisir fait état d’un manque d’informations de la part des candidats à l’accession pour ce type de couverture.

Alors, à quoi sert-elle ? Combien coûte-elle ? Comment réduire le coût d’une assurance emprunteur ?

 

Explications.

Retour sur l’assurance emprunteur

La principale fonction de l’assurance emprunteur est d’offrir une couverture en cas de défaut de remboursement d’un crédit immobilier.

Toutefois, la garantie ne s’active pas pour toutes les situations mais seulement dans le cadre d’un évènement exceptionnel. Par exemple, un accident de la vie, une perte d’emploi ou un décès sont des cas de figure qui permettent l’activation de l’assurance emprunteur.

Quel est le coût de l’assurance emprunteur ?

Toujours d’après l’enquête UFC que choisir, près de 8 personnes sur 10 déclarent ne pas connaître le coût de leur assurance emprunteur. Au regard, des sommes apportées sur la globalité d’une opération de cette envergure, la méconnaissance du coût de l’assurance emprunteur de la part d’une grande partie des investisseurs a de quoi étonner.

 

Mais alors, quel est son coût ?

 

Le premier élément à savoir est que le coût d’une assurance emprunteur varie fortement en fonction de la structure du contrat. Les contrats groupes que peuvent proposer les établissements bancaires représentent un coût assez conséquent, qu’il faut prendre en compte. La cause de ce surcoût résulte dans le fait que la première souscription à une assurance emprunteur s’effectue directement chez l’établissement qui délivre le crédit.

De ce fait, le prêteur impose certains contrats additionnels tels que l’assurance habitation multirisques en contrepartie de l’octroi du crédit immobilier. Dans une telle situation, le coût global de l’assurance emprunteur peut vite grimper et représenter jusqu’à 40 % des intérêts du crédit.

L’enquête de l’institut relate par ailleurs que 60 % des personnes interrogées se réfèrent principalement à leur conseiller bancaire pour obtenir davantage d’informations quant à leur assurance emprunteur. Il est alors logique de penser que le conseiller n’a pas d’intérêt à spécifier le coût onéreux du contrat qu’il propose, par rapport à d’autres concurrents.

D’autres alternatives moins coûteuses

Toujours selon la même étude, seules 25 % des personnes interrogées ont initié leurs démarches par l’intermédiaire d’un courtier en crédit immobilier. Un chiffre qui semble relativement faible compte tenu de l’expertise proposée par ces professionnels chargés de dénicher les meilleurs taux pour les emprunts immobiliers.

L’appel à un courtier en crédit immobilier permet en effet d’effectuer des économies non négligeables sur l’ensemble d’un emprunt immobilier. Cette globalité intègre bien évidemment le coût de l’assurance emprunteur.

Comment changer d’assurance emprunteur ?

Le changement d’assurance emprunteur représente un bon réflexe pour réduire ce coût lié à votre crédit immobilier. Il est au préalable nécessaire de respecter un certain délai de résiliation, qui peut varier d’un emprunt à l’autre.

Généralement, celui-ci est de 15 jours avant la date d’anniversaire si l’on se trouve dans la première année du prêt. Au-delà de la première année, le délai de résiliation doit intervenir au moins 2 mois avant la date d’anniversaire.

Si ces démarches sont respectées, sachez que l’organisme qui vous a délivré le prêt n’est pas en mesure de s’opposer à votre souhait de changement d’assurance emprunteur. S’il s’oppose à votre requête en refusant par exemple de vous communiquer la date d’anniversaire, il peut alors s’exposer à des amendes.

En contrepartie, l’emprunteur doit également respecter certains impératifs lors de son changement. Le nouvel assureur doit proposer les mêmes garanties de bases que celles qui étaient incluses dans le contrat précédent. Il doit aussi veiller à résilier sa première assurance emprunteur après la souscription à son nouveau contrat. Même pour une durée très courte, l’emprunteur ne peut pas se retrouver sans assurance.

Le changement d’assurance emprunteur

Pour résumer, le changement d’assurance emprunteur s’effectue en plusieurs étapes. D’abord il y a la souscription au nouveau contrat qui dispose, pour rappel, des mêmes garanties de base que le précédent. Ensuite, il est nécessaire de faire parvenir une attestation d’assurance à l’organisme prêteur. Ce dernier vous communiquera alors un avenant au prêt mentionnant votre nouveau taux global. Enfin, il est d’usage de faire parvenir 2 documents au nouvel assureur : la lettre de résiliation du premier contrat ainsi qu’un document qui atteste de la réussite des démarches.

Crédits immobiliers : nouvel ajustement des conditions d’octroi !

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L’information a été conjointement confirmée par Bercy et le Haut Conseil de Stabilité Financière ce mardi 15 juin 2021 : les conditions d’accès au crédit immobilier sont désormais soumises à un encadrement plus strict. En cas de défaillance des organismes prêteurs, des sanctions pourraient être délivrées dès cet été.

Un encadrement plus strict des dernières recommandations

Fin 2020, le Haut Conseil de Stabilité Financière déssérrait la vis concernant les conditions d’octroi des crédits immobiliers :

  • Le taux d’endettement maximal autorisé passait alors de 33 à 35 %
  • La durée d’emprunt maximale passait de 25 à 27 ans pour certaines situations d’acquisition

En parallèle de ces assouplissements, les organismes prêteurs disposaient toujours d’un taux de dérogation possible à ces règles. Dans les faits, 20 % des dossiers emprunteurs pouvaient obtenir un crédit sans respecter ces conditions. Le fait est que les établissements ne respectaient pas systématiquement cette limite imposée par le HCSF.

C’est dans cette optique que le gendarme des établissements bancaires souhaite appliquer ces recommandations nouvelles sous la forme d’une « norme juridiquement contraignante ».

Bon à savoir : le taux d’endettement tient compte des coûts des garanties obligatoires pour le prêt.

Des banques plus strictes à l’avenir ?

Il est pour l’heure difficile de mesurer l’application réelle d’éventuelles sanctions pour les établissements transgresseurs. La Banque de France promet toutefois une mise en application de ces mesures pour l’été 2021.

 

Avec un marché immobilier dynamique cette année, la mesure vise avant tout à restreindre l’accès aux crédits aux dossiers en capacité de rembourser. À titre d’exemple, un investisseur qui dispose d’une situation professionnelle stable ne devrait pas rencontrer de difficultés pour investir…

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BFM Business : S’enrichir grâce au crédit

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