Immobilier
15/03/2024
Actuellement en cours de révision par le gouvernement, le nouveau projet de loi de Finances 2024 prévoit une nouvelle carotte fiscale à destination des ménages afin de favoriser l’investissement locatif à travers les SCPI. Explications !
L’année 2023 est marquée par une aggravation de la crise du logement, et plus particulièrement pour la location dans les zones tendues. Afin de pallier ce problème, le gouvernement serait en train de travailler sur une nouvelle formule pour relancer les investissements des ménages selon les Echos.
Face à cette situation, diverses solutions sont envisagées pour encourager la construction de logements abordables et inciter les investisseurs à s’engager dans ce secteur. Pour cela, les ministères du Logement et de l’Economie miseraient sur l’incitation fiscale en logements locatifs intermédiaires (LLI).
Pour rappel, le logement locatif intermédiaire (LLI) est un type de logement qui se situe entre le logement social et le logement du marché libre. Les loyers de ces logements sont fixés à des niveaux inférieurs à ceux du marché libre, généralement de 10 % à 15 %. Ce positionnement tarifaire vise à rendre ces logements plus accessibles pour une certaine catégorie de la population.
Le public cible de ces logements est principalement composé des classes moyennes. Ces dernières rencontrent souvent des difficultés pour accéder à un logement décent dans les zones tendues où la demande est forte et les prix élevés. Le LLI offre donc une alternative intéressante pour ces ménages qui gagnent trop pour prétendre à un logement social mais pas assez pour se loger confortablement dans le secteur libre.
Les zones géographiquement concernées par ce type de logement sont multiples. Elles incluent notamment les communes touristiques, où la spéculation immobilière rend difficile l’accès au logement pour les résidents permanents. De plus, les zones en voie de réindustrialisation sont également ciblées, car elles connaissent souvent une augmentation de la demande en logements abordables due à l’arrivée de nouveaux travailleurs.
Sur les 400.000 logements construits chaque année en moyenne en France, 10.000 d’entre eux sont considérés comme des LLI. Si ces nouvelles mesures entrent en vigueur, l’objectif est d’avoir jusqu’à 20.000 à 30.000 LLI dès l’année prochaine selon une source du ministère.
Le développement des LLI remonte à 2014, on en compte aujourd’hui pas moins de 73.000 sur le territoire dont 60 % ont été construits sur les 4 dernières années. Le principal opérateur sur ce marché, In’li, en gère plus de 50.000.
Cette nouvelle mesure concernerait en premier lieu les communes dites touristiques ou en voie de réindustrialisation. L’objectif principal derrière cette nouvelle mesure est d’inciter les ménages à investir leur épargne disponible dans des Sociétés Civiles de Placement Immobilier (SCPI).
La carotte fiscale abordée dans la future législation pourrait alors se traduire par une TVA diminuée à 10 % au lieu de 20 % actuellement sur les logements neufs. Le ministère du Logement confirme travailler dessus avec les sociétés de gestion et les assureurs vie.
Toutefois, ce cadeau fiscal serait uniquement à destination des entreprises spécialisées et investisseurs professionnels. Les particuliers ne seraient pas concernés, le ministère de l’Economie n’étant pas en faveur de cette possibilité.
Selon Bruno Le Maire, « il faut plus de logements de qualité dans les zones tendues (…) tous les acteurs doivent se mettre autour de la table pour trouver des solutions. » et évoque la nécessité de « réformer la politique du logement ».
Depuis l’entrée en vigueur de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, le gouvernement entend réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier français. Cela passe notamment par la chasse aux passoires thermiques, logements énergivores qui provoquent des déperditions thermiques et une surconsommation énergétique qui a un impact sur les factures.
De plus, ce type de logement sera progressivement interdit à la location dès 2025 pour les biens étiquetés G. L’objectif est ainsi de forcer la rénovation énergétique des logements. Mais est-ce réellement intéressant en tant qu’investisseur ? Réponses ici !
L’interdiction des pires passoires thermiques en janvier 2023, qui rejettent plus de 450 kWh.m2.an, provoque un raz de marée chez les propriétaires. La rénovation énergétique peut s’avérer particulièrement coûteuse, et ce malgré la possibilité d’obtenir différentes aides financières comme MaPrimeRénov’. Le risque étant de voir les propriétaires préférer la vente massive des biens plutôt que de réaliser les travaux énergétiques attendus.
Pour les acquéreurs, cela peut sembler être une opportunité intéressante pour négocier les prix à la baisse et bénéficier de la TVA réduite à 5.5 % pour les rénovations énergétiques. Toutefois, il convient de rester prudent et ce pour plusieurs raisons !
Par exemple, les banques n’accordent pas de prêts au financement de travaux de rénovation énergétique lorsque ces derniers ne correspondent pas aux recommandations du DPE (Diagnostic de Performance Énergétique). Pour améliorer la classe énergétique, les propriétaires doivent réaliser une multitude de travaux comme :
Les coûts de ces rénovations n’incluent pas les sols, la cuisine ou encore la salle bain ce qui représente une charge supplémentaire au propriétaire. De plus, il y a des différences entre les biens G et F sur l’isolation thermique sans compter les biens en rez-de-chaussée ou sous les toits qui peuvent être plus énergivores.
Voici les coûts moyens pour chaque type de lot en copropriété pour passer de G ou F à D. C’est dans les T2 où ils sont les plus élevés :
Au final, le coût de l’opération peut monter jusqu’à 20.000 € pour un T1, 33.000 €pour un T2 et même 48.000 € pour un T3 s’il s’agit d’un bien en G ou F.
Enfin, les travaux de rénovation énergétique réduisent la surface disponible à l’habitation, qu’il faut prendre en compte avant le lancement de ces derniers du fait de l’isolation à renforcer. Comptez une perdition entre 6 et 10 cm d’épaisseur pour un T1, ce qui peut représenter entre 3 et 10 % de perte de surface. Il en est de même pour les autres types de bien.
Outre les coûts importants que peuvent engendrer les passoires thermiques, l’accès au crédit pour en acheter une est également un parcours du combattant. En effet, du fait de la conjoncture compliquée avec la faible remontée du taux d’usure et l’interdiction des passoires à la location dès 2025, les banques sont plus frileuses pour accorder des prêts immobiliers.
Les banques sont davantage regardantes sur le diagnostic de performance énergétique (DPE) qui évalue la consommation annuelle en énergie d’un bien. Si l’achat concerne un investissement locatif, les banques vérifient que les travaux de rénovation soient bien prévus et financés en exigeant des devis. Le coût des travaux doit également être inclus dans le plan de financement autrement votre dossier aura peu de chances d’être regardé.
Cependant, le marché des crédits spécifiques à la rénovation énergétique est en pleine expansion, qui incluent le financement du nouvel audit énergétique et l’accompagnement des propriétaires avant les travaux.
C’est pour cela que l’achat dans le neuf pour un investissement peut être une solution alternative afin de ne pas rencontrer des problèmes de financement.
Toutefois, acquérir une passoire thermique pour la rénover peut s’avérer judicieux lorsqu’il s’agît de faire des économies sur l’énergie. La hausse des prix de l’énergie a nécessité ce changement, soulignant l’urgence d’investir dans l’efficacité énergétique des logements pour optimiser la rentabilité locative des propriétaires. Les économies réalisées peuvent aller de 80 à 300 € par mois selon la taille du logement et s’il s’agit d’un bien G ou F. A l’année cela représente entre 1.000 € et 3.500 € d’économies réalisées !
Et non ce n’est pas une blague : depuis le 1er avril 2023, l’audit énergétique réglementaire est rentré en vigueur pour tous les propriétaires qui souhaitent vendre leurs biens immobiliers. Ce diagnostic vient en complément du nouveau DPE, sorti en juillet 2021, qui sert essentiellement à mettre en avant des scénarii de travaux afin d’améliorer la performance énergétique des logements énergivores et la future lettre sur l’échelle du DPE. Tour d’horizon sur cette nouvelle expertise et son impact sur le parc immobilier français !
Conformément à la loi climat et résilience du n°2021-1114 du 22 août 2021, l’audit énergétique est entré en vigueur afin de réduire les émissions de gaz à effet de serre du parc immobilier. Pour l’instant, la mesure concerne les logements notés F et G sur l’échelle du diagnostic de performance énergétique (DPE), qu’il s’agisse de biens en copropriétés ou de maisons individuelles.
L’article L.126-28-1 du Code de la Construction et de l’Habitation inscrit les différentes étapes de la généralisation de cette expertise le 1er janvier 2025 pour les logements E et le 1er janvier 20234 pour les logements D. Pour rappel, les passoires thermiques seront petit à petit interdites à la location dès 2025. Un gel des loyers a même été mis en place en début d’année 2023.
A la différence du DPE qui joue un rôle informatif, cet audit apporte des propositions de travaux avec à minima deux scénarii à mettre en place en plusieurs étapes afin d’obtenir la classe C pour les biens F ou G. L’objectif de la première étape est de gagner au moins une classe, en passant de F à E.
Les informations que l’on retrouve dans un audit sont les suivantes :
Pour chaque recommandation, le technicien en charge de la réalisation de l’expertise doit ajouter une estimation sur :
Aujourd’hui les audits sont réalisés par des diagnostiqueurs et bureaux d’études qui disposent du label RGE (« Reconnu Garant de l’Environnement »). Il faut compter en moyenne 1.000 € pour un audit sur un bien d’une surface de 100m2.
Bien avant son entrée en vigueur, l’audit énergétique, avec la réforme du DPE, suscitait l’inquiétude chez les professionnels du secteur. Le principal risque étant la dévaluation des biens qui ont une faible note et un recours massif des propriétaires de ces logements à la vente du fait du coût des travaux qui peuvent être important. Cela représenterait un manque conséquent de logements à louer sur le marché. De plus, une mauvaise note donne davantage de poids aux arguments des acquéreurs pour faire baisser le prix de vente du bien concerné. A terme, cela pourrait diminuer le pouvoir d’achat des propriétaires cédants.
Côté acquéreur, la nouvelle mesure pourrait être bénéfique avec la présence de certaines aides pour financer la rénovation d’une passoire thermique. Par exemple, un primo-accédant peut obtenir un prêt éco PTZ pour le financement des travaux à hauteur de 25 %.
Sources : ecologie.gouv.fr
Le diagnostic de performance énergétique (DPE) permet de mesurer la performance énergétique d’un bâtiment. Il lui attribue ainsi une étiquette de A à G selon sa consommation d’énergie et ses taux d’émission de gaz à effet de serre. Les bâtiments les mieux notés (A et B) sont dits à « performance énergétique élevée », tandis que les moins bons élèves (C, D, E, F et G) sont désignés comme détenteurs d’une performance énergétique plus faible. Les DPE sont obligatoires pour toutes les transactions immobilières, qu’il s’agisse de la vente ou de la location d’un bien. Au 1er janvier 2022, l’Observatoire national de la rénovation énergétique a recensé 4,7 millions de logements qualifiés de passoires thermiques (F ou G), soit près de 20% des habitats de ce type parmi le parc locatif du secteur privé.
Ce 1er janvier 2023 est entrée en vigueur la mesure sur l’interdiction à la location des logements qualifiés de « passoires énergétiques ». La première interdiction concerne les logements qui consomment plus de 450 kWh/m² par an d’énergie finale.
Pour mieux évaluer les prochaines échéances prévues par cette mesure, un calendrier a été établi :
Il faut ainsi s’attendre à ce que cette tendance se poursuive sur l’année 2023.
L’énergie primaire est celle qui se trouve à l’état brut dans la nature, avant toute exploitation ou extraction humaine. Il s’agit par exemple de ressources telles que le gaz, le bois ou encore le pétrole. L’énergie finale concerne celle que le consommateur reçoit, paie et consomme. Cette dernière doit être égale ou inférieure à l’énergie primaire.
Classe DPE (en kWh.energieprimaire/m² par an)
L’investissement dans l’immobilier ancien peut être une excellente option pour les investisseurs qui cherchent à consolider leur patrimoine ou à diversifier leur portefeuille. Cependant, ces investissements sont soumis aux nouvelles contraintes DPE évoquées plus haut. Les consommateurs sont également de plus en plus soucieux quant à leur empreinte environnementale et cherchent des logements plus économes en énergie. Si un bâtiment obtient une note énergétiquement élevée (D, E, F ou G), le louer ou de le revendre peut s’avérer difficile.
Dans le cas d’un DPE individuel, il existe pour le propriétaire la solution des travaux de rénovation pour améliorer la performance énergétique du logement. Cette solution engendre des frais pour le bailleur, des possibilités de perte de surface habitable et par conséquent, un manque à gagner sur la valorisation du bien. Un certain nombre de propriétaires décident de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que de réaliser ces travaux de rénovation pour continuer de les louer.
Dans le cas d’un DPE collectif, le diagnostic s’effectue sur l’ensemble des capacités énergétiques d’un immeuble (parties communes incluses). Il apporte des incertitudes moins maitrisables pour les propriétaires notamment en matière de frais de copropriété additionnels.
Il est important de noter que les freins liés aux notes de performances énergétiques ne doivent pas dissuader les investisseurs de considérer l’immobilier ancien comme un investissement rentable. Il est possible de rénover un bâtiment ancien pour améliorer sa performance et ainsi augmenter considérablement sa valeur sur le marché immobilier.
Sources : lesechos.fr – ecologie.gouv.fr – copropriete.hellio.com
La mise en location de logements sur le parc immobilier français représente une plus faible part des annonces immobilières tandis que la tension locative se fait ressentir davantage. En effet, selon une étude de Bien’ici, seules 27 % des annonces sur le marché en 2022 étaient destinées à la location. Explications sur les raisons qui amorcent une explosion du marché de la location pour cette nouvelle année.
L’une des premières raisons qui explique cette raréfaction des logements sur le marché de la location est la vente massive des passoires thermiques. En effet, depuis le 1er janvier 2023, les propriétaires de passoires thermiques ne peuvent proposer leurs biens à la location pour de nouveaux locataires dans le cadre de la loi climat et résilience du 22 août 2021. Il s’agit des biens qui ont la consommation énergétique la plus énergivore sur l’échelle du DPE, notés G pour la plupart. Ces biens ont une grande déperdition thermique et consomment plus de 450 kWh/m2 par an. 140.000 logements sont concernés.
Le nombre de logements énergivores sur le sol français a été estimé à 7.2 millions en juillet 2022 par l’Observatoire national de la rénovation énergétique. De plus, la réforme du Diagnostic de Performance Energétique (DPE) lancée en juillet 2021 a durci l’évaluation de la performance énergétique avec des critères plus contraignants pour les propriétaires. Le montant des travaux recommandés pour améliorer l’isolation thermique est également un frein pour les propriétaires bailleurs.
C’est pour cela qu’aujourd’hui les propriétaires préfèrent vendre plutôt que de continuer de louer dans le respect de règles très restrictives. Selon le Conseil du notariat, les transactions immobilières de biens classés F et G représentaient 17 % de l’ensemble des ventes pour le troisième trimestre de 2022. Soit un bond de 3 à 7 % sur une année, représentant une opportunité pour les acheteurs qui souhaitent acquérir à bas coût pour rénover puis revendre.
La majorité des zones tendues en France fait face à une pénurie de logements pour une demande toujours plus forte dans ces territoires fortement attractifs. Cela est tel que le marché de la vente surpasse celui de la location dans bon nombre de régions comme :
Dans ces régions, le ratio est désormais de 8 biens à vendre contre seulement 2 à louer. Seule la région Grand-Est résiste à cette tendance où 32 % des annonces concernent la location, le reste des régions sont sous le seuil de 27 %. La situation est d’autant plus dramatique avec une baisse en volume de 9 % sur un an comme le note Bien’ici.
C’est dans les petites surfaces, studios et T2, que la tension locative se fait le plus ressentir. Le nombre d’annonces pour les studios a diminué de 12 % sur un an et 10 % pour les T2. Il s’agit pourtant d’un type de biens habituellement davantage recherché pour louer.
Il faut ainsi s’attendre à ce que cette tendance se poursuive sur l’année 2023.
Suite à une conjoncture particulièrement délicate pour le marché immobilier français en 2022, la Banque de France vient de prendre une décision sur le taux d’usure pour améliorer la situation. En effet, bon nombre de ménages étaient bloqués face un trop grand décalage entre le taux d’usure et la remontée conséquente des taux immobiliers depuis l’été 2022. Désormais, la méthode de calcul du taux d’usure est mensualisée, jusqu’ici réalisée de façon trimestrielle. Explications sur cette décision qui vient d’être approuvée par Bercy le mercredi 11 janvier 2023.
Pour rappel, le taux d’usure représente le taux d’intérêt maximal d’endettement autorisé pour les ménages et que les établissements doivent suivre lors de l’accord de prêts immobiliers ou d’autres crédits. Ce taux est fixé par la Banque de France (BDF) et permet de protéger les emprunteurs contre les taux d’intérêt excessifs. Il est calculé en tenant compte de l’inflation et du coût du crédit pour les banques. Il s’agit d’un outil utilisé comme référence pour évaluer les taux d’intérêt pratiqués sur les divers crédits et pour vérifier qu’ils sont conformes à la réglementation en vigueur.
On parle également de Taux Annuel Effectif Global (TAEG) lorsque l’on souhaite parler du taux d’usure avec l’intégralité des frais liés au crédit bancaire. C’est ainsi un seuil d’usure qui ne peut être dépassé sous peine d’être contraire à l’article L314-6 du Code de la Consommation. Ce taux varie selon la catégorie de crédits, leur montant ainsi que la durée d’emprunt. Il existe ainsi 5 catégories différentes pour les crédits immobiliers d’un montant supérieur à 75.000 € :
Jusqu’ici réévalué tous les trimestres, le taux d’usure va changer de méthode de calcul pour faire face à la conjoncture morose qui s’est répandue sur le marché durant l’année 2022. Face aux refus grandissants des banques pour financer les projets immobiliers des ménages, de nombreux professionnels du secteur ont exprimé leur inquiétude. Une réunion s’est tenue ce mercredi 11 janvier entre le Ministre de l’Economie et les divers acteurs du crédit, dont les courtiers, afin de répondre au problème.
Il en résulte ainsi un ajustement de la méthode de calcul pour accélérer la hausse du taux afin de débloquer l’octroi de prêts. Cette mesure permettra de « répondre à la problématique de rapidité d’adaptation » selon Bérangère Dubus, secrétaire générale de l’Union des intermédiaires de crédit (UIC) à l’AFP. Elle rentrera en vigueur dès le mois de mars 2023, toujours en regardant la tendance sur les trois mois précédents.
Ce taux est d’ores et déjà rehaussé d’un point en ce premier trimestre 2023 en comparaison avec le quatrième trimestre de 2022 :
| Taux effectif moyen au T4 2022 | Taux effectif moyen au T1 2023 | |
| Prêts à taux fixe d’une durée inférieure à 10 ans | 2.56 % | 3.41 % |
| Prêts à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans | 2.65 % | 3.53 % |
| Prêts à taux fixe d’une durée de 20 ans et plus | 2.68 % | 3.57 % |
| Prêts à taux variable | 2.51 % | 3.35 % |
| Prêts relais | 2.82 % | 3.76 % |
Le calendrier de mise en place et les détails sur l’actualisation du taux restent encore à confirmer par la Banque de France, mais un lancement en mars semble être de mise pour une période limitée.
Ce seuil d’usure pourra ainsi s’aligner sur la hausse des taux immobiliers entamée un an auparavant.
Le secteur de l’immobilier est encadré par des normes, qui régissent sa bonne organisation. Lors d’une vente ou d’une mise en location d’un bien immobilier, certains diagnostics techniques sont ainsi obligatoires, si bien qu’il est parfois difficile de s’y retrouver.
Alors, quels sont ces diagnostics ? Dans quelle mesure doivent-ils être réalisés ?
Explications.
En fonction de la situation de chaque bien immobilier, il est important de réaliser certains diagnostics techniques, dont la durée de validité peut varier :
Avec les mesures prises par le gouvernement dans le cadre de la transition énergétique, le diagnostic de performance énergétique prend de plus en plus d’importance au fil des années.
Preuve de cette importance croissante du DPE les annonces immobilières doivent, depuis le 1er janvier 2022, proposer une estimation en euros de la consommation énergétique d’un logement.
Obligatoire pour l’ensemble des biens du parc immobilier, le diagnostic de performance énergétique mesure les taux d’émissions de gaz à effet de serre d’un logement. Son système de notation prend la forme d’étiquettes énergétiques qui vont du moins énergivore au plus énergivore (A à G). À réaliser lors d’une location ou d’une vente immobilière, la responsabilité de sa réalisation varie en fonction de la situation :
À noter que toute erreur de diagnostic du DPE peut impacter la valeur d’un bien immobilier. Depuis le 1er juillet 2021, il est en plus de cela devenu opposable. Cela signifie qu’en cas d’erreur, un locataire ou acquéreur d’un bien peut se retourner contre celui qui a rédigé le diagnostic.
Pour le DPE ainsi que les autres diagnostics énoncés précédemment, il faut dans tous les cas, faire appel à un professionnel certifié.
Lors de la mise en location d’un logement, il est possible de dédier la gestion locative à des professionnels de l’immobilier. Ces derniers proposent ainsi un service de gestion locative, avec un coût qu’il faut prendre en compte.
Alors, quels sont les avantages d’un service de gestion locative et quel est son coût pour l’investisseur ?
Explications.
Un service de gestion locative offre de nombreuses prestations :
Toutes ces démarches réalisées en faveur du propriétaire lui offrent ainsi une tranquillité d’esprit. Grâce au gestionnaire, vous vous évitez le déplacement pour la visite du bien et n’avez pas non plus besoin de vous informer pour la rédaction des différents documents (contrat de location, état des lieux, quittance de loyer…).
Si le locataire ne paie pas son loyer dans les délais, vous n’avez pas à vous souciez d’éventuelles relances, qui deviennent vite fastidieuses.
Enfin et pour une sérénité totale, il est aussi possible d’opter pour une Garantie Loyers Impayés (GLI). Cette dernière garanti en effet un encaissement systématique des loyers dus au propriétaire, contre un coût supplémentaire à intégrer aux frais de gestion locative.
De manière générale, ce coût est compris entre 5 % et 10 % du montant des loyers encaissés hors taxes. Celui-ci peut être définit librement par le prestataire mais dépend toutefois de plusieurs éléments, dont notamment :
Si une Garantie Loyers Impayés est par exemple sélectionnée, celle-ci est équivalente en moyenne à 2,5 % du montant du loyer. Ce coût sera alors à prévoir en supplément de la tarification de base déjà appliquée par le professionnel.
La taxe foncière est un impôt qui s’applique uniquement aux propriétaires d’un bien immobilier, qu’il s’agisse d’une résidence principale, secondaire ou d’un bien en location. En 2022, la taxe foncière va concerner 32 millions de français, qui vont tous être tous plus ou moins touchés par cette hausse.
La taxe foncière va augmenter de 3,4% en 2022, cette information a été confirmée par la Direction générale des finances publiques auprès d’actu.fr le mardi 29 mars. Depuis 2018, les valeurs locatives cadastrales sont revalorisées annuellement en fonction de l’évolution de l’indice des prix à la consommation harmonisée.
Pour rappel, la valeur locative cadastrale correspond au niveau de loyer théorique qu’une propriété pourrait produire si elle était louée.
Cette année encore, la France fait face à une montée de l’inflation et selon la Banque centrale européenne ce n’est pas prêt de s’arrêter. Elle avait déjà progressé de 3,6% sur un an en février pour atteindre ensuite 4,5% en mars : des chiffres jamais vu depuis 1989.
Le contexte actuel n’est d’ailleurs pas en notre faveur et a poussé la BCE à revoir ses estimations. En effet, en raison de la reprise économique post Covid-19 et de la guerre en Ukraine, l’inflation devrait continuer de croître jusqu’à atteindre 5,1% en 2022.
De fait, bien que l’ensemble du territoire soit touché, certaines communes vont être plus impactées que d’autres. Cette différence s’explique par le vote des collectivités territoriales sur la valeur cadastrale et le taux d’imposition. On constate alors que l’augmentation de la taxe foncière varie d’une ville à l’autre :
Seule Nice fait exception à la règle et garde un taux identique à 2021. Elle conserve d’ailleurs un des taux les plus faibles des grandes villes de France selon Philippe Pradal, adjoint de Christian Estrosi, chargé des finances.
Depuis le 1er novembre 2021, un dispositif de plafonnement des loyers est mis en place dans les villes de Lyon et Villeurbanne. L’objectif de la mesure est de parvenir à une réduction massive des loyers de la métropole lyonnaise, du fait de la forte tension locative qui existe dans les 2 agglomérations citées.
Explications.
Dans un communiqué paru fin septembre, la préfecture du Rhône invoque un marché de plus en plus tendu avec les villes de Lyon et Villeurbanne qui « concentrent 71% du parc locatif privé de l’ensemble de la Métropole de Lyon ».
Le communiqué explique également que cette tension croissante est due à une augmentation de plus de 150.000 habitants dans la métropole lyonnaise en seulement 10 ans. Une attractivité qui fait toujours office de signal positive pour la ville mais qui génère également son lot de répercussions. Les ventes ou mises en location de biens sont ainsi impactées, avec une hausse des prix constatée.
Depuis, quelques années il devient plus complexe pour les lyonnais de se loger à un prix décent dans certains secteurs de la métropole. À ce sujet, l’observatoire local des loyers a effectué une étude des loyers médians à Lyon et Villeurbanne. Le constat de l’étude fait état d’un loyer médian à 12,6 €/m², dont certains loyers qui peuvent atteindre 22,60 €/m², pour des logements aux petites surfaces. L’étude note aussi que sur un total de 70.606 demandes de logements sociaux en 2020, seulement 7443 ont été satisfaites.
Une très large variété de logements est concernée par le dispositif d’encadrement des loyers. Ce dernier, entré en vigueur pour au moins 2 ans, s’oriente sur les contrats de location des logements vides ou meublés, à usage de résidence principale ou mixte, ainsi que les logements sous bail mobilité.
Depuis l’entrée en vigueur du dispositif au 1er novembre 2021, les nouvelles réglementations s’appliquent pour l’ensemble des baux signés depuis cette date, qu’il s’agisse :
Si le dispositif englobe une grande partie des logements du parc immobilier, d’autres échappent à cette réglementation de plafonnement des loyers proposés. C’est le cas par exemple pour certains types de biens tels que ceux gérés par des organismes de type HLM ou SEM (Société d’économie mixte), les logements intégrés à la convention de l’Anah (Agence nationale de l’habitat), les locations saisonnières ou encore les logements meublés situés dans des résidences de service.
En effet, les logements situés dans des résidences étudiantes, de tourisme ou sénior ne subissent pas ce dispositif d’encadrement des loyers. Les avantages proposés par un investissement LMNP ou Censi-Bouvard conservent ainsi leurs avantages intacts !
Dans le cadre du dispositif d’encadrement des loyers, les secteurs de Lyon et Villeurbanne sont découpés en 4 zones géographiques. C’est par le biais de ces différentes zones que sont établis les différents loyers de référence.
Si la zone d’investissement constitue un élément clé pour le calcul du loyer de référence, d’autres critères de classification influent également sur son prix :
Les réponses à ces questions permettent ainsi d’affiner avec plus de précision le montant global du plafond autorisé. À partir de celui-ci, il est possible de proposer un loyer 20 % supérieur à cette base, qui correspond alors au loyer de référence majorée. Dans le sens inverse, il est aussi possible pour les propriétaires de proposer des loyers jusqu’à 30% inférieur au loyer de référence. Dans ce cas, on parle ainsi de loyer de référence minoré.
Ces seuils ne peuvent être dépassés dans un sens ou dans l’autre, sauf situation exceptionnelle. La métropole explique en effet que les seuils définis par l’encadrement des loyers peuvent être dépassés pour un bien loué si celui-ci propose des caractéristiques de confort qui justifient un éventuel dépassement. Ces divers atouts hors normes peuvent ainsi correspondre à une vue exceptionnelle, ou à tout autre élément de confort qui justifierait une hausse du loyer supérieure au loyer de référence.
Le dispositif de plafonnement des loyers actuellement en vigueur à Lyon et Villeurbanne ne constitue pas pour autant une première à l’échelle nationale. En effet, il avait déjà été instauré à Paris entre 2015 et 2017 avant d’être reconduit de 2019 à aujourd’hui. Au niveau de la région parisienne, l’ensemble du département de Seine-Saint-Denis a également adopté la mesure depuis le mois de juin 2021.
Autre ville dans laquelle le plafonnement est actuellement effectif : Lille. Toujours dans l’objectif de réduire la tension locative, la métropole lilloise est en effet passée au plafonnement de ses loyers depuis 2020.
Le service de déclaration d’impôts en ligne évolue et propose désormais une nouvelle fonctionnalité aux propriétaires de biens immobiliers. La rubrique « gérer mes biens immobiliers » apparaît ainsi sur le tableau de bord et tend à faciliter les obligations déclaratives des propriétaires fonciers. D’autres améliorations sont d’ores et déjà prévues sur le long terme.
Explications.
Pour accéder à cette nouvelle rubrique, il vous suffit de vous connecter via votre espace personnel sur impots.gouv.fr. La nouvelle fonctionnalité « gérer mes biens immobiliers » vous permet ainsi d’accéder à un récapitulatif de votre patrimoine immobilier, quelle que soit la nature des biens détenus :
Chaque page permet d’afficher jusqu’à 6 biens détenus et mentionne leurs informations connues alors par l’administration fiscale, telles que la superficie du bien et son adresse par exemple. Pour aller plus loin, le bouton consulter permet d’obtenir des informations plus approfondies quant à la nature du bien détenu : numéro fiscal du bien, lot de copropriété sont d’autres éléments que vous retrouverez grâce à cette nouvelle fonctionnalité. À noter enfin que cette liste de votre patrimoine immobilier est téléchargeable au format tableur.
Bon à savoir : en cas d’opération en cours sur un bien (achat, vente, succession), les informations relatives à celui-ci mettront plusieurs semaines à apparaître sur la plateforme.
Dès l’automne 2022, il sera ainsi possible pour le propriétaire d’effectuer sa déclaration foncière en ligne. Les démarches liées à la taxe d’urbanisme seront par ailleurs regroupées en une seule et unique action à réaliser.
Enfin, les personnes qui réalisent un investissement locatif pourront dès 2023 déclarer leurs locataires ainsi que le montant de leurs loyers perçus dans le cadre de la location. Chaque bien pourra aussi être déclaré en tant que résidence principale ou secondaire.
Nos conseillers experts sont à votre disposition pour la réalisation de l’ensemble de ces démarches.
Sources :
*Étude Knight Frank, septembre 2021
**Enquête Ipsos – Equinimo, janvier 2021
Si dans les faits l’État n’impose pas de délai minimal pour la revente d’un logement neuf, il existe tout de même des durées à respecter afin de ne pas perdre d’argent sur une opération.
Dans une acquisition immobilière, certains frais viennent directement s’ajouter au prix de vente.
D’abord, le crédit immobilier génère des dépenses annexes lors du financement : les frais de garantie, de dossier et le coût lié à l’assurance emprunteur doivent alors être pris en compte. De l’ordre de 2 à 3 % du coût total de l’acquisition pour un logement neuf, les frais de notaire doivent également être intégrés au calcul du coût global de l’opération.
Durant la période de détention du bien d’autres coûts sont à aussi prévoir :
En prenant en compte ces éléments, on estime généralement que la revente d’un logement doit intervenir après au moins 6 ans de détention. Une revente avant ce terme ne laisserait pas suffisamment de temps au propriétaire pour amortir l’ensemble des frais liés.
Certains dispositifs de défiscalisation imposent des durées de détention minimales avant la revente. Par exemple en loi Pinel, la période de location nécessaire pour l’obtention de la réduction d’impôts est au minimum de 6 ans. Cela signifie qu’une vente de logement neuf avant ce terme sous-entendrait un remboursement des sommes dues au titre du crédit d’impôt accordé. Les dispositifs de défiscalisation immobilière constituent ainsi un bon moyen de bloquer la revente du bien lorsque cela n’est pas rentable…
Pour en connaitre davantage sur les modalités liées à votre logement neuf, n’hésitez pas à prendre contact avec l’un de nos conseillers experts. Ils sauront vous conseiller au mieux en fonction de votre situation.
